为促进我县物业管理工作的发展，县人大常委会于3月中旬组织部分委员和人大代表，对全县物业管理工作情况进行了全面调查。在听取县房管局汇报的基础上，实地调查了部分街道、住宅小区、业主委员会和物业公司，并与部分业主和物业公司进行了深入座谈。现将有关情况报告如下：
一、基本情况
我县物业管理工作开展十多年来，县政府及各级各部门把加强物业管理作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作来抓，物业管理工作得到了有序开展。从工作开展情况来看，主要有以下几个特点：
一是各级重视。县政府根据国务院《物业管理条例》和省市有关规定，结合我县实际情况，提出了《关于加强物业管理工作的意见》，并在实际工作中认真贯彻实施，加强调度考核，提高了我县物业管理服务水平，改善了居民生活质量。县房管局作为主管部门，在制定发展规划、健全管理机制、规范管理行为、组建业主委员会等方面做了大量工作，发挥了重要作用。
二是措施得力。县房管局确定了以责任制考核带动物业管理行业快速发展的总体思路，建立了物业管理保证金制度以扭转长期存在的“重建设、轻管理”的观念。逐步加强业主委员会建设，支持业主委员会依法行使职权。推行物业管理招投标制度，较好地维护了广大业主的合法权益。在发挥市场作用的同时，依法监管物业管理活动，保证了公平竞争的市场环境。
三是成效显著。截至目前，全县已有物业管理企业12家，从业人员约400人，管理项目35个，总建筑面积155万平方米，住宅小区物业管理覆盖率已达90％，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等在内的配套服务体系。
二、存在问题
从调查情况看，我县物业管理工作总体上是好的，但随着城市建设的发展和人民生活需求的增长，物业管理也面临着许多新的挑战，存在一些亟待解决的问题：
（一）《物业管理条例》的宣传不够深入，缺少相应的实施办法。目前对条例的宣传力度不够，多数居民对条例的内容知之甚少，部分业主对物业管理工作缺乏必要的认识，甚至对物业公司的工作存在着误解，造成业主与物业公司之间的关系不和谐。目前我县尚未根据实际情况的变化及时出台新的物业管理办法，使得主管部门在解决具体问题时缺乏操作性强的依据，给行业管理和实施物业管理造成一定困难。
（二）物业管理体制不够健全，与街道、居委会、业主委员会的建设和管理脱节。按照《物业管理条例》及省市有关规定，街道办事处负有指导和监督辖区内物业管理活动的职责，社区居委会应指导协调业主委员会，配合社区物业管理的组织实施，但我县的街道办事处没有真正的参与到辖区物业管理工作中，且尚未成立居委会，无法实行与社区建设相结合的社区物业管理模式。目前全县仅成立了8家业主委员会，其组成和运作缺少监督和制约，同时，业主委员会成员大多是兼职，没有精力和资金来源保障其正常进行工作。
（三）老旧小区的建管脱节、建设规划不规范及开发商遗留问题严重影响物业服务企业正常经营。由于过去政策或监管方面存在漏洞，对老旧小区基础设施及公用设施的维修改造不及时、不到位，普遍存在老化现象。有的老旧小区存在房屋产权形式多样化、规划标准低、建设规模小等问题，开发商遗留的房屋质量不高、配套设施不健全、规划变更、建筑权属不清及乱承诺等问题都对物业公司的正常经营产生了一定的负面影响。
（四）物业服务费、水电费的收取存在一定困难，住房专项维修基金使用不规范。部分业主对缴纳物业服务费缺乏正确认识，与物业公司在收费问题上存在分歧，物业公司收取物业管理费难。绝大部分小区由物业公司代收水电费并向用户分摊损耗，增加了业主的负担和物业公司的管理难度。还没有制定具体的住房专项维修基金使用办法，小区公用设施维护资金短缺，尤其是老旧小区公用设施老化问题严峻，侵害了业主的合法权益。
（五）部分物业管理企业服务水平偏低，不适应业主需求。有的物业公司是建设单位自办，建管不分，不利于保护业主的合法权益。有的物业公司内部制度不健全，管理不到位，过度追求利润，存在着服务不到位、收费与服务不相符、只收费不服务或多收费少服务的现象。少数物业服务企业员工素质低下，居民意见较大。
三、几点建议
物业管理工作关系到居民的切身利益，关系到和谐社会的建设，必须采取更加有力的措施从整体上提高我县物业管理的水平。为此，提出四点建议：
一、进一步加大对《物业管理条例》的宣传力度，尽快出台新的物业管理办法。要通过报纸、电视、广播等新闻媒体及宣传栏等形式，加大对条例的宣传力度，使居民认识、理解和支持物业管理工作。要总结经验，认真调查研究，尽快制定出台新的物业管理办法，重点突出老旧小区的管理，使物业管理工作有章可循，尽快实现规范化管理。
二、深化物业管理体制改革，建立健全长效管理机制。要加快居委会建设，并明确街道和居委会在物业管理中的职责，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用。要重视业主委员会建设，加快建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的物业管理体制。要采取市场竞争方式选择物业服务企业，通过加强资质审查、强化政策法规培训和业务培训等形式，促进服务水平的提高。要理顺物业管理执法体系，主管部门要拿出专门力量加强对物业服务企业的监管，严肃查处物业管理活动中的违法违规行为，保证物业管理工作健康有序的发展。
三、加大老旧小区的改造力度，规范新建小区的建设规划。要抓好老旧小区环境的综合整治和专项整治，加大改造力度，努力改善老旧小区居民的居住环境。新建住宅小区要坚持做到统一规划、规模开发、配套建设、完善功能，便于实施规范的物业管理工作。
四、规范收费行为，完善住房售后维修保障体系。要明确物业管理收费项目和标准，采取适当方式将物业费使用情况向业主公开。要规范物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等服务单位的收费行为，明确相关单位维修、维护设施设备的责任。要依据国家有关规定，加快制定住房专项维修基金使用管理办法，并加强监管，切实完善住房售后维修保障机制。
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